Prêt viager hypothécaire: principe de fonctionnement, contrat du crédit et montant du prêt

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Prêt viager hypothécaire

 

Le prêt viager hypothécaire concerne le propriétaire d'un bien immobilier dont les ressources ou l'état de santé ne permettent pas d'emprunter. Il lui permet de transformer son bien en liquidité pour financer un projet personnel (achat d'un véhicule, réfection de toit). L'emprunteur reçoit les fonds sous forme de capital ou de rente, et n'a pas de mensualités à rembourser.

Le prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est défini par l'article 41 de l'ordonnance comme "un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès." Le prêt viager hypothécaire est régi par le code de la consommation, article L.314-1 et suivants. Une présentation complète est proposée sur le site les clés de la banque.
Les modalités du remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire sont fixées par le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006.
 

L'emprunteur, le propriétaire d'un bien immobilier, doit être une personne physique : les personnes morales, entreprises ou associations, sont exclues du dispositif.

Il n'a pas l'obligation d'être assuré ni d'assurer le prêt.

Il n'a aucun questionnaire médical à remplir.

 

Principe de fonctionnement

 

Le propriétaire du bien reçoit avec le prêt viager une somme d'argent, soit en une fois, soit sous forme de rente. Il n'a rien à rembourser et n'a pas à assurer son prêt. Il peut utiliser le prêt comme il le souhaite, pour un projet personnel (un voyage, une voiture ou le financement d'une maison de retraite).

À son décès, l'organisme financier qui a accordé le prêt se rembourse en revendant le bien immobilier.

 

Biens immobiliers concernés

 

La garantie du prêt est prise sur un bien immobilier à usage exclusif d'habitation. Ce peut être :

  • la résidence principale de l'emprunteur,
  • sa résidence secondaire,
  • ou un immeuble qu'il loue à des locataires.

Il n’y a pas cession du bien : l’emprunteur reste propriétaire de son bien, libre d’y habiter ou de le louer.

 

Attention : un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas garantir un prêt viager hypothécaire.

L'avantage du prêt viager hypothécaire
Versé sous forme de rente ou de capital, il permet d'obtenir des liquidités de votre patrimoine "immobilisé" sans vous en dessaisir, par exemple pour :
- compléter les revenus de votre retraite,
- faire face à des dépenses imprévues (frais de santé, dépendance, réparation du logement),
- aider vos enfants et petits-enfants (études, voiture, ...),
- ...

Bien entendu ce contrat, compte tenu de ses conséquences sur votre héritage (qui peut être totalement absorbé s'il ne comprend que le logement hypothéqué) doit être bien étudié, surtout si vous avez des enfants.
 

Contrat de prêt et mentions obligatoires

 

Le prêt doit être fait devant un notaire. L'offre de crédit doit notamment indiquer :

  • l’identité des parties,
  • la date et la nature du prêt,
  • la désignation exacte du bien hypothéqué et sa valeur,
  • la date et les conditions de mise à disposition des fonds,
  • en cas de versements échelonnés du capital, l’échéancier des versements périodiques,
  • le coût global du crédit et le taux effectif global.

Le délai de réflexion de l'offre est d'au moins 10 jours à compter de sa réception.

 

À savoir : jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, aucun versement de fonds ne peut être opéré par le prêteur auprès de l'emprunteur.

 

Montant du prêt

 

Lors de la conclusion du contrat, la banque fixe le montant maximal du prêt en fonction de 3 critères :

  • Prêt viager hypothécaire: estimation du bien et frais
    Le bien donné en garantie du crédit doit être estimé. Le choix de l’expert est déterminé d'un commun accord entre les parties. Les frais d'expertise sont réglés par l’emprunteur.
    Le notaire doit vérifier la cohérence de l’expertise avec le marché de l’immobilier. En effet, la valeur du bien immobilier détermine la capacité d’emprunt du débiteur.
    la valeur du bien expertisé,
  • l’âge de l’emprunteur,
  • le sexe de l’emprunteur.
Le montant du prêt est limité à une partie de la valeur du bien (en général, de 15% à 75%).

 

Obligations d'emprunteur viager hypothécaire

 

L'emprunteur doit :

  • entretenir le bien hypothéqué en "bon père de famille". A défaut, la banque pourrait réclamer le remboursement du prêt. Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié,
  • obtenir un accord préalable écrit, de la banque avant tout changement d'affectation du bien hypothéqué (ex : résidence secondaire devenant une location). Il ne peut en aucun cas être affecté à une activité professionnelle,
  • signaler tout projet de vente à la banque (la vente entraînant le remboursement intégral des sommes empruntées et des intérêts).

Vente du bien hypothéqué
L'emprunteur doit prévenir le prêteur s'il décide de vendre son bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété.
Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise.
Si l'estimation est supérieure au prix du projet, le prêteur peut faire procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d'expertise.

Fin du contrat

 

> Remboursement anticipé

 

L'emprunteur peut toujours rembourser le prêt avant le terme prévu. Cependant, le prêteur peut refuser un remboursement anticipé partiel inférieur à 10 % du capital versé.

Le contrat peut prévoir une indemnité pour remboursement anticipé du prêt, selon les modalités suivantes :

 

Valeur de l'indemnité de remboursement anticipé

 

Date du remboursement

Capital versé en une fois

Capital versé périodiquement

Avant la 5ème année

4 mois d'intérêts

5 versements mensuels

De la 5ème à la 9ème année

2 mois d'intérêts

3 versements mensuels

À partir de la 10ème année

1 mois d'intérêts

2 versements mensuels

Usufruit 
Le droit d'utiliser un bien, d'en percevoir les revenus (loyers par exemple), sans avoir le droit d’en disposer (le détruire ou le vendre)
 

> Décès de l'emprunteur

 

Le décès de l'emprunteur met fin au contrat de prêt. S'il y a plusieurs emprunteurs, le contrat prend fin avec le décès du dernier emprunteur.

Le montant du capital et des intérêts ne peut être supérieur à la valeur du bien immobilier estimée à l'échéance (ou fin) du contrat.Nue propriété
Le droit de disposer d'un bien, mais pas de l’utiliser (en avoir la jouissance), ni d'en percevoir les revenus.
 

 

Au jour du décès de l'emprunteur, les héritiers ont le choix entre :

  • régler la dette et garder le bien immobilier,
  • ou laisser la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.

Pleine propriété 
Le droit d'utiliser le bien, d'en percevoir les revenus et d'en disposer.
Si le bien est vendu et le montant de la vente supérieur à la valeur de la dette (intérêt et capital), les héritiers pourront toucher la différence.

Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.

 

Source : Vosdroits.service-public.fr