Organisme de caution : caution bancaire pour un prêt immobilier

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Caution bancaire pour un prêt immobilier

 

La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.

 

Garantie de prêt immobilier :
Il y a plusieurs types de garantie de prêt immobilier :
- Hypothèque,
- Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD),
- Caution par une société de cautionnement,
- Caution "mutuelle fonctionnaire",
- Caution solidaire d’un particulier.
Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

 

Organisme de caution

 

Une société de cautionnement est une société créée par une banque dans le but de réduire les frais de cautionnement pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire), dans le cas d'un achat immobilier. Ce type de garantie s'avère avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques.

 

Hypothèque
L’hypothèque (ou privilège de prêteur de deniers) est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier.
Elle doit être établie par le notaire et publiée à la Conservation des hypothèques.
L'hypothèque comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.
La caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement. L'avantage est que les formalités sont simples, réduites et rapides.

 

Fonctionnement

 

La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt.

 

Les sommes versées sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.

 

Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)
C'est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de taxe de publicité foncière). L'IPPD comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.
À l’inverse, au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procédera en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.

 

Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur.

 

Contribution

 

Cette somme est composée de :Caution "mutuelle fonctionnaire"
La Caution "mutuelle fonctionnaire" est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières dans le cas d'un prêt immobilier.
Dans le cas des salariés de l'Éducation nationale, la CASDEN-Banque Populaire permet de bénéficier d'une garantie sans frais.

  • une contribution à un fonds mutuel de garantie qui peut parfois être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème (comme le Crédit Logement par exemple), ou définitivement acquise par l'organisme de caution (cas des organismes bancaires) ;
  • une commission, définitivement acquise par l'organisme de caution.

Il faut donc comparer le coût initial et final entre organismes de cautionnement type Crédit Logement et ceux type bancaire. Cette contribution varie proportionnellement en fonction du montant d'un prêt (en pratique de 0,5% à 2%).

 

Caution solidaire d’un particulier
C'est une garantie analogue à celle effectuée dans le cadre d'un crédit à la consommation. Elle est cependant peu utilisée dans le cas d'un crédit immobilier, les banques préférant une caution bancaire ou une inscription. Dans le cas d'acquisition d'un bien immobilier par une petite personne morale (par exemple une société civile immobilière), les banques exigent quasiment systématiquement une caution solidaire et indivisible de l'ensemble des associés.
Sociétés de cautionnement en France :

  • Crédit Logement : cautionnement de prêts immobiliers.
    Actionnaires : BNP Paribas, Crédit agricole, LCL - Le Crédit Lyonnais, Société générale, BPCE, Crédit foncier, SF2 - Groupe La Banque Postale, Crédit Mutuel / CIC, HSBC France.
    Le coût de la garantie de Crédit Logement est dégressif et calculé en fonction du montant du capital emprunté (en pratique environ 1,5 % du montant du prêt).
    En fin de prêt immobilier, la Caution Crédit Logement restitue 75% du FMG à l’emprunteur.

  • Bred Habitat, organisme de cautionnement de la BRED (Banque Régionale d'Escompte et de Dépôts).
    La BRED est une banque coopérative, c'est-à-dire une entité bancaire qui appartient à ses sociétaires. En 2015, la banque compte 150 000 sociétaires.
    Le coût de la caution est calculé en fonction du capital emprunté. (en pratique environ 1,25 % du montant du prêt).

  • SACCEF, La Compagnie Européenne de Garanties et Cautions.
    Caution SACCEF est partenaire des banques et de leurs filiales : Groupe Caisse d’Épargne, Groupe Banque Populaire et Crédit Foncier de France.
    Le coût de la caution SACCEF peut sembler un peu élevé, mais elle vous dispensera de payer des frais de mainlevée.
  • CAMCA (Caisse d'Assurances Mutuelles du Crédit Agricole), organisme interne au Crédit Agricole.
    Le coût de la caution est calculé en fonction du capital emprunté et de la durée. La garantie caution délivrée par la CAMCA ne peut être obtenue qu'au travers le réseau Crédit agricole.

  • CMH (Cautionnement Mutuel de l'Habitat), organisme de cautionnement du Crédit mutuel.
    Il coûte moins cher qu'une hypothèque, ou qu'une inscription du privilège de prêteur de deniers, et au terme de votre crédit vous récupérez le montant des parts sociales comprises dans la cotisation initiale. Et, il évite de payer les frais de mainlevée d'hypothèque en cas de revente du bien.

  • CNP Caution, une filiale à 100% de CNP Assurance
    L’offre de caution CNP est quasi-identique à la caution SACCEF.
    La caution CNP est éligible pour les projets suivants :
    • Acquisition dans l’ancien ou le neuf,
    • Bien immobilier d’habitation (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif),
    • Réalisation de travaux d’amélioration (les travaux d’embellissement ne sont pas acceptés),
    • Tout type de crédit immobilier : crédit principal, Prêt PEL, Prêt CEL, Prêt à Taux Zéro, Prêt PAS, prêt conventionné, prêt in fine.