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Renégocier son prêt immobilier au meilleur taux - ARC
Avec un souhait de renégocier leur crédit immobilier au meilleur taux beaucoup de questions nous sont posées pour opérer soit:
- une renégociation,
- un nouveau prêt immobilier,
- un rachat de crédits ou une restructuration de dettes.
Pour bien répondre, il faut observer les différents composants de la situation financière de chacun.

Les éléments de la situation financière
Chaque dossier est particulier car les éléments ci-dessous sont les clefs de base d'une solution ou non:
- valeur du bien,
- date d'acquisition,
- apport d'origine,
- contenu du contrat,
- garantie accordée à la banque (PPD, Hypothèque, Caution logement)
- indemnités de remboursement anticipé,
- taux du crédit,
- présence ou non de prêt bonifié,
- présence d'autres prêts conso et révolving,
- type de relation bancaire,
- montant des revenus,
Certaines banques renégocient plus ou moins facilement leur propre taux variable (prévu au contrat) parfois leur taux fixe.

Les éléments pour négocier ou renégocie
Valeur du bien, date d'acquisition, et apport d'origine.
Il est plus facile de renégocier ou d'obtenir un nouveau financement si :
- l'achat est ancien,
- de l'apport à l'origine,
- la valeur du bien dépasse le capital restant a payer sur les crédits.
Au contraire si votre financement est récent et la valeur de votre bien proche du capital restant dû sur le prêt, cela ne permettra pas de donner à une nouvelle banque la garantie suffisante.

Contenu du contrat de prêt, garantie accordée et pénalités.
Le fait d'être obligé de faire lever ou non les garanties ou d'en accorder de nouvelles représente un coût, et de nouveaux actes notariés.
Les indemnités de remboursement anticipés I.R.A si elles n'ont pas été négociées à l'origine représentent jusqu'à 3% du capital restant dû.

Taux du crédit et présence de taux bonifié.
Le taux variable ou le taux fixe ont une incidence sur l'analyse d'une opération de rachat ou de restructuration.
De plus la présence d'un prêt à taux zéro complique cette analyse car si vous quitter la banque d'origine du prêt celle-ci commencera à rembourser celui qui ne lui rapporte rien. Et la nouvelle banque ne pourra pas refaire un taux zéro voir même le reprendre dans le montant global.

Présence d'autres prêts conso et révolving.
Là il s'agit à part entière d'un rachat de dette où l'on analysera soit:
- De faire simplement un rachat de crédit sur les prêts conso et révolving, la présence de l'immobilier permet d'obtenir une enveloppe plus ou moins importante.(de 80 000 euros à 150 000 euros).
- D’intégrer les prêts conso et révolving dans un crédit global permettant d'étaler l'ensemble des crédits sur une durée plus importante (15 à 35 ans).

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